2026년 다주택자 플랜B: 저가 양도 vs 순수 증여, 취득세 폭탄 피하는 법

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안녕하세요. 머니 오백 팀장입니다.

요즘 다주택자 카톡방 분위기, 딱 이 한마디로 정리되죠.
“집은 안 팔리고, 5월 9일은 다가오고, 세금은 살인적이고…”
특히 2026년 1월 1일부터 취득세 쪽이 크게 바뀐 걸 모르는 상태에서, 자녀에게 싸게 팔았다가 취득세·증여세 억 단위로 맞는 사례도 나오고 있어요.
오늘은 직장 동료 셋이 점심 먹으면서 “야, 우리 부모님 집이면 어떻게 했을까?” 이런 느낌으로 플랜 B를 이야기해 볼게요.

“5월 9일까지 안 팔리면… 자녀에게 싸게 넘길까?”

🧑 동료 A
“야, 나 지금 다주택자인데 집이 안 나가. 중개사 말로는 5월 9일까지도 힘들 것 같대. 이러다 80% 넘는 세율 맞는 거 아니야?”

🧑 동료 B
“그래서 다들 자녀한테 싸게 넘긴다며. 시세보다 저가 양도해서 양도차익 줄이고, 자녀 내 집 마련도 같이 해주는 느낌으로.”

🧑 나
“맞아, 플랜 B의 대표가 ‘자녀에게 저가 양도’야. 근데 2026년부터는 ‘얼마나 싸게 파느냐’에 따라 취득세가 완전 다른 세금이 돼버려. 이거 안 알고 가면 진짜 크게 맞을 수 있어.”

자녀에게 싸게 파는 전략의 골자는 간단해요.

- 부모: 양도 차익을 줄여서 양도세 부담을 낮춘다.

- 자녀: 시세보다 싸게 사서 내 집 마련을 앞당긴다. 그런데 2026년부터는 “너무 싸게” 팔면, 자녀 입장에서 매매 취득세(1~3%)가 아니라 증여 취득세(12.4~13.4%)를 맞을 수 있습니다.

 

✅ 여기서부터 기억해둘 공식 하나
2026년부터는 “3억 & 30% 룰”을 넘게 싸게 팔면, 자녀가 내는 취득세가 매매 취득세가 아니라 증여 취득세로 바뀔 수 있어요.
말 그대로 “얼마에 파느냐”가 부모·자녀 모두의 세금을 갈라버립니다.

저가 양도 시, 꼭 지켜야 할 3억·30% 룰

🧑 동료 A
“그럼 정확히 얼마까지 싸게 팔 수 있는 거야? 시세에서 얼마나 깎아야 돼?”

🧑 나
“핵심은 이거야. ‘차액 3억’과 ‘시가의 30%’를 동시에 넘지 말 것.
- 시가와의 차익이 3억 원을 넘으면 안 되고,
- 시가의 30%를 넘는 폭으로 내리면 안 돼.”

쉽게 말해, 부모 집 시가가 10억이라고 가정하면요. - 3억 차이 → 7억 - 30% 차이 → 7억 둘 다 기준선이 7억이에요. 그래서 7억 ‘이하’로 쓰면 위험해지고, 7억 100만 원처럼 살짝 위쪽에서 가격을 잡아야 합니다.

10억 아파트 예시	매매가	취득세 유형	대략적인 취득세 수준
기준보다 너무 싸게 판 경우	6억 9,900만 원	증여 취득세로 간주	약 1억 2천만~1억 3천만 원대
3억·30% 룰 지킨 경우	7억 100만 원	일반 매매 취득세	약 3천만 원대

 

불과 100만~200만 원 차이로 취득세가 몇 배씩 뛰어버릴 수 있다는 게 포인트입니다. 그래서 저가 양수도를 할 땐 “감으로 대충 가격 찍기”가 아니라, 시가 기준을 감정평가로 최대한 안정적으로 낮게 잡은 뒤 그 위에 3억·30% 룰을 올려서 계산해야 합니다.

📌 저가 양도 한 줄 요약
- 시가와의 차이가 “3억”도 넘고 “30%”도 넘으면, 취득세가 증여 취득세로 점프.
- 10억이면 7억 아래로 쓰지 말고, 7억 100만 원처럼 3억·30% 기준선 살짝 위에서 매매가를 정하는 게 안전.
- 이 모든 계산의 출발점은 감정평가로 시가를 낮추는 작업입니다.

“자녀 한 명 vs 사위·며느리 포함 둘이 나눠 받기”

🧑 동료 B
“근데 집값이 20억, 15억 이런 수준이면 자녀 한 명이 받기 버겁지 않아? 세금도 누진이라 점점 세고.”

🧑 나
“그래서 자녀가 결혼했다면, 자녀 + 배우자(사위·며느리) 두 명으로 나눠 받는 시나리오도 많이 써. 매매가·증여가·3억·30% 룰이 각각 적용되니까, 한 사람에게 몰려 있는 세금 부담을 분산시킬 수 있거든.”

예를 들어, 시가 20억 주택이라면 자녀 한 명에게만 넘기면 3억·30% 룰을 맞추기가 훨씬 빡빡해집니다. 반대로, 자녀와 배우자가 50%씩 나눠 취득하면 각자 10억 기준으로 3억·30% 룰을 다시 계산할 수 있어요. 이렇게 되면 매매가, 취득세, 자금 출처 증빙까지 전반적인 부담이 조금씩 낮아집니다.

20억 아파트	취득 구조	3억·30% 적용 기준	특징
자녀 단독 취득	자녀 100%	20억 기준 3억 & 30%	금액이 커서 세율·취득세·자금출처 압박이 큼
자녀·배우자 공동	자녀 50% + 배우자 50%	각 10억 기준 3억 & 30%	부담 분산, 매매·증여·취득세 설계 여지가 넓어짐

 

물론 사람 수를 늘린다고 해서 세금이 사라지는 건 아니지만, 누진세 구조에서 “한 사람에게 몰리는 부담”을 줄이는 효과는 분명 있습니다. 특히 자녀 소득·현금 보유량·대출 가능 금액 등을 따졌을 때 한 명이 감당하기 어려운 경우, 부부 공동 취득을 옵션으로 올려두고 시뮬레이션해 보는 게 좋습니다.

“차라리 순수 증여로 갈까?” – 저가 양도 대신 증여 선택

🧑 동료 A
“근데 어떤 집은 세입자도 오래 살고 있고, 5월 9일 전에는 아예 매매 자체가 힘들어 보이는데… 이럴 땐 그냥 순수 증여가 답일까?”

🧑 나
“그럴 수 있어. 증여는 양도세 중과 이슈가 없으니까, ‘반드시 5월 9일 이전’이라는 압박이 덜하거든. 대신 증여세, 증여 취득세라는 다른 괴물이 나오지.”

순수 증여는 “매매가 없는 순수 증여”를 전제로 합니다. - 공실을 만든 뒤 자녀에게 증여 - 이후 자녀 명의로 전세를 놓아서 전세금으로 증여세를 분납 이런 식의 그림이 가능하지만, 가장 앞단에서 증여 취득세를 먼저 내야 등기가 되기 때문에, 이 현금을 어떻게 마련할지가 최대 고민 포인트입니다.

증여 시 대략 수치	증여세	증여 취득세 (조정지역·3억 초과)
10억 증여	약 2억 3,300만 원 수준	약 1억 2,400만 원 전후
15억 증여	약 4억 2,700만 원 수준	약 1억 8,600만 원 전후

 

증여세는 연부연납으로 최대 5년까지 나눠 낼 수 있지만, 증여 취득세는 등기 전에 한 번에 준비해야 합니다. 그래서 실제 현장에서는 “조부모가 손주에게 차용이나 별도 증여로 취득세 자금을 도와주는 구조”도 많이 활용돼요. 다만 이때도 각 세대별 증여세율, 세대생략 가산세 등까지 전부 계산해서 설계해야 합니다.

“자녀 자금출처, 과거까지 다 끌려나온다”

🧑 동료 B
“10억 집을 자녀한테 7억 정도에 판다고 치면, 결국 7억 자금출처는 자녀가 소명해야 하는 거잖아? 이게 제일 무섭더라.”

🧑 나
“맞아. 국세청은 단순히 매매가만 보는 게 아니라, 취득세 + 중개수수료까지 포함한 전체 취득 자금을 본다고 생각해야 돼. 게다가 조사 시점이 몇 년 뒤일 수도 있고, 차용증 썼다면 이자 지급 내역까지 다 털릴 수 있어.”

자녀가 “지금 5억 가지고 있어요”라고 말하면, 바로 따라붙는 질문이 생깁니다. - 연봉은 얼마였는지 - 몇 년 일했는지 - 과거에 부모에게 전세자금, 결혼자금, 목돈을 받은 적은 없는지 - 투자로 모았다면 어떤 상품에서 얼마의 수익을 냈는지 증빙은 있는지 이런 것까지 함께 보지 않으면, 저가 양수도·증여 설계가 나중에 덫이 될 수 있습니다.

🔍 자녀 자금출처 체크 리스트
- 자녀의 최근 10년치 소득·저축 패턴으로 지금 가진 돈이 설명되는가?
- 과거 전세자금·결혼자금·목돈 지원 중 신고 안 한 증여가 있는가?
- 투자로 벌었다면, 계좌·거래내역 등 입증자료를 준비할 수 있는가?
- 차용증을 썼다면, 이자 지급·원금 상환 흐름을 꾸준히 유지할 수 있는가?

마지막으로, 플랜 B를 고민하는 법

결국 질문은 하나입니다. “이 큰 세금을 내면서까지 지금 자녀에게 넘기는 게, 앞으로 몇 년간 재산세·종부세를 계속 내는 것보다 진짜 유리한가?” 저가 양도든, 순수 증여든, 보유 유지든 숫자로 붙여 놓고 비교해 봐야만 답이 나옵니다.

2026년 이후에는 특히 3억 & 30% 룰, 취득세 증여 간주, 자녀 자금출처, 그리고 조사 시점의 딜레이까지 한꺼번에 고려해야 해요. “일단 싸게 팔고 보자”는 시대는 끝났다고 봐야 하고, 감정평가 → 가격 설정 → 자금출처 시나리오까지 한 세트로 짜는 게 새로운 기본값입니다.

 

 

💬 친구끼리 결론
- 5월 9일까지 안 팔릴 수도 있다. 그게 현실.
- 그다음 플랜 B는 “자녀에게 저가 양도”와 “순수 증여”, 그리고 “그냥 보유” 세 가지뿐이다.
- 어느 쪽이든, 3억·30% 룰과 취득세, 자녀 자금출처까지 같이 보는 순간, 감으로 결정할 수 있는 문제는 아니라는 걸 느끼게 된다.
숫자는 냉정하지만, 이 숫자를 먼저 보는 게 결국 가족을 지키는 일이라는 것만, 오늘 같이 기억해 두자.

 

 

 

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