재건축 빨리 되는 줄 알았는데 — 서울 시장도 못 건드리는 3가지 걸림돌

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🏢 부동산 이슈 브리핑 — Vol.18 편

🏙️ 서울시장 연임 — 재건축 공약 믿어도 될까? + 국민연금 170조 매도 폭탄은 왜 사라졌나

⚡ 핵심 한마디 — 공급 뉴스에 흥분하지 마라. 재건축은 10년 이상 여유 갖고. 국민연금 기준 변경은 시장 충격 완화 + 코스피 밸류업 근거 때문.

💚 한정숙 세무사

2F | 법률·세금

🩷 박종순 공인중개사

1F | 부동산 실무

💙 유단비 금융컨설턴트

3F | 자산·투자

📌 PART 1 — 서울시장 연임, 재건축·재개발 공약 어디까지 믿을 수 있나?

🏗️ 4년간 31만 호 공급 — 현실적으로 가능한가?

🩷 박종순 공인중개사

"서울시장이 4년 임기 동안 31만 호 공급하겠다고 했어요. 현재 서울 연간 입주 물량이 1만 7천 호 수준인데 7~8배를 공급하겠다는 거잖아요. 이게 실현 가능한 얘기인가요?" 🤔

💚 한정숙 세무사

"공급 뉴스를 볼 때 반드시 구분해야 할 게 있어요. 시장이 말하는 공급은 분양 물량이고 우리가 기대하는 공급은 실제 입주 가능한 집이에요. 분양 후 착공·준공까지 최소 3~4년, 요즘은 더 걸려요. 결국 이번 임기 내 공급이 아니라 이후 7~8년에 걸쳐 공급될 물량을 만들겠다는 거예요. 서울에 새 땅이 없으니 재건축·재개발밖에 없고요." 💡

🔒 재건축·재개발을 막는 3가지 진짜 걸림돌

💙 유단비 금융컨설턴트

"쾌속 통합으로 절차를 빠르게 하면 되는 거 아닌가요?" 🤔

💚 한정숙 세무사

"쾌속 통합은 인허가 절차를 간소화하는 거예요. 추진위 설립 없이 바로 조합 설립 가능하게 하는 것. 이건 서울시 권한이라 가능해요. 근데 진짜 걸림돌은 이 세 가지예요.

① 공사비·물가 급등
건설 자재값이 올라 분양가가 높아지고 조합 입장에서 사업성이 너무 부담스러운 거예요.

② 재건축 초과이익 환수제
이건 법률이에요. 서울시장이 건드릴 수 없어요. 국회에서 바꿔야 하는데 서울시장과 중앙정부·국회의 정당이 달라요.

③ 삼각편대 필요
서울시 + 중앙정부 + 국회가 모두 맞아야 해요. 지금 이 삼각편대가 맞지 않아요." 💡

걸림돌	핵심 문제	서울시 권한
인허가 절차	보완 요구로 시간 지연	✅ 가능 (쾌속 통합)
공사비·물가 급등	분양가 상승 → 사업성 저하	❌ 통제 불가
재건축 초과이익 환수제	조합 수익성 훼손	❌ 국회 소관 법률

🗺️ 강북 창동 개발 — 장기 10년 이상 바라봐야

🩷 박종순 공인중개사

"강북 개발 공약은 어떻게 봐요?" 🤔

💚 한정숙 세무사

"도로·지하차도 신설은 지하로 짓겠다는 건데 빈 땅에서도 몇 년씩 걸리는 공사예요. 단기 영향은 거의 없다고 봐야 해요. 단 하나 의미 있는 게 창동 복합 개발이에요. 지하철 차량기지가 남양주로 이전하면서 생긴 빈 땅에 업무지구·K팝 공연장·일자리를 만들겠다는 거예요. 동북권은 베드타운이라 직장이 거의 없거든요. 마곡 개발처럼 창동도 장기적으로 입지 개선 가능성은 있어요. 단, 최소 10년 이상 보는 장기 관점에서만 의미 있어요." 💡

📌 PART 2 — 국민연금 170조 매도 폭탄, 왜 사라졌나?

📊 리밸런싱이란? — 오른 걸 팔아 내린 걸 사는 원칙

💙 유단비 금융컨설턴트

"국민연금이 코스피 주식을 170조나 팔려 했다는데 그게 무슨 일이에요?" 😮

💚 한정숙 세무사

"국민연금은 국내 주식·해외 주식·채권·부동산 등에 정해진 비율대로 투자해요. 국내 주식 목표 비중이 14.9%였는데 코스피가 많이 오르면서 비중이 25%까지 올라갔어요. 원칙대로 14.9%로 맞추려면 170조를 팔아야 하는 거예요. 그런데 170조를 한 번에 팔면 코스피가 폭락하고 국민연금 자체 자산도 같이 떨어지는 문제가 생겨요. 그래서 목표 비중 자체를 20.8%로 올린 거예요. 이게 '리밸런싱 기준 변경'이에요." 💡

💡 기준 변경의 근거 — 코리아 디스카운트 해소

🩷 박종순 공인중개사

"근거도 없이 비중을 올린 건 아닌 거죠?" 🤔

💙 유단비 금융컨설턴트

"두 가지 근거가 있어요.

① AI 슈퍼사이클
SK하이닉스·삼성전자가 메모리 반도체로 실적이 크게 개선됐어요. 코스피 상승이 실적 기반이에요.

② K밸류업 + 상법 개정
우리나라 주식이 저평가되던 코리아 디스카운트의 원인은 기업이 주주 친화적이지 않았던 것. 자사주 소각·배당 확대 같은 주주 환원을 유도하는 상법 개정으로 코스피의 실질 가치가 올라갔어요. 이 근거를 바탕으로 비중을 높인 거라 납득 가능한 결정이에요." 💡

구분	기존	변경 후
국내 주식 목표 비중	14.9%	20.8%
현재 실제 비중	약 25% (기준 변경 후에도 매도 불가피)
기준 변경 효과	170조 매도 폭탄 → 야금야금 충격 최소화 매도

📌 Vol.18 핵심 정리

① 서울시장 공급 공약 — 분양=입주 아니다. 재건축 투자는 최소 10년 여유 갖고 천천히.
② 재건축을 막는 진짜 걸림돌은 물가·공사비·재건축 초과이익 환수제 — 서울시 권한 밖.
③ 국민연금 기준 변경은 시장 충격 방지 + 코스피 밸류업 근거 — 170조 폭탄 매도는 없다.

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